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Neubau: Bauunternehmer muss Schadenersatz für Risse im Nachbarhaus zahlen

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Der Vertrag zwischen einem Bauunternehmer und dem Bauherrn entfaltet Schutzwirkung zugunsten der Eigentümer der angrenzenden Grundstücke. Unter Hinweis hierauf hat das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg den Eigentümern eines Hauses aus der Jahrhundertwende Schadenersatz zugesprochen, nachdem sich an dem Haus befindende Risse durch Bauarbeiten am Nachbargrundstück deutlich vergrößert hatten.

Die Eigentümer des Altbaus hatten ein Tiefbauunternehmen verklagt. Auf dem Nebengrundstück sollte ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage errichtet werden. Zur Sicherung der hierzu ausgehobenen Baugrube brachte der beklagte Unternehmer in einem Abstand von zum Teil nur 60 Zentimetern zum Grundstück der Kläger mehrere acht Meter lange Eisenträger in den Boden ein. Dazwischen wurden Stahlbleche eingesetzt. Der Unternehmer hatte zunächst acht Meter tiefe Löcher in den Boden gebohrt und dann mit einem großen Rammgerät die Eisenträger eingebracht. Nach der Fertigstellung der Tiefbauarbeiten wurden die Stahlträger wieder gezogen.

Die Kläger stellten Risse an ihrem Anbau fest und verklagten den Unternehmer. Es sei ein Schaden von rund 20.000 Euro entstanden. Der Unternehmer wies alle Schuld von sich. Der Altbau habe schon vor seinen Arbeiten Risse gehabt. Das liege an dem maroden Zustand des Gebäudes, das ohnehin abrissreif sei. Außerdem könne eine etwaige Vergrößerung der alten Risse auch andere Ursachen haben, etwa die Grundwasserabsenkung aufgrund des Neubaus, für die nicht er, sondern ein anderer Unternehmer verantwortlich sei.

Das Landgericht Osnabrück war der Argumentation des Beklagten gefolgt. Auf die Berufung der Kläger hin hat das OLG dieses Urteil geändert und den Klägern den begehrten Schadenersatz zugesprochen. Der Unternehmer habe gegen seine Schutzpflichten aus dem Werkvertrag verstoßen. Zwar sei der Eigentümer des Nachbargrundstücks und nicht das Ehepaar Vertragspartner des Unternehmers. Dieser Werkvertrag entfalte aber eine Schutzwirkung zugunsten Dritter, hier des Ehepaars. Die vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflichten gölten auch ihnen gegenüber.

Durch die Vibrationsarbeiten in unmittelbarer Nähe des Hauses der Kläger habe der Unternehmer gegen die anerkannten Regeln der Technik verstoßen. Die Gefahr von Versackungen sei vorhersehbar gewesen und für die Art von Vibrationsarbeiten, wie sie der Beklagte durchgeführt habe, nahezu typisch. Der Gerichtssachverständige habe auch festgestellt, dass sich alte Risse in dem Gebäude nach den Arbeiten auf teilweise mehrere Zentimeter deutlich verbreitert und die gesamte Hauswand durchdrängt hätten. Ein Fenster sei praktisch aus der Laibung gerissen worden, das Gebäude biete keinen Witterungsschutz mehr nach außen. Eine mögliche Absenkung des Grundwasserspiegels sei allenfalls in geringem Umfang mitursächlich. Daher müsse der Unternehmer den Schaden der Kläger begleichen.

Oberlandesgericht Oldenburg, Urteil vom 15.08.2017, 12 U 61/16


Rechtsanwalt Frank Utikal

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